COVID-19 und Wohnungsmiete: Nichtzahlung der Miete – Verlängerung von befristeten Verträgen – Räumungsexekution

Mit dem vom Nationalrat am 3. April 2020 beschlossenen 4. COVID-19-Gesetz wurden mehrere Erleichterungen für (Wohnungs-)Mieter beschlossen.

Aufschub der Zahlung des Mietzinses:

Unabhängig, ob ein Mietverhältnis in den Voll-, Teil- oder Nichtanwendungsbereich des MRG fällt, wurde bei Wohnungsmieten ein Mietzinsmoratorium (=gesetzlich angeordneter Aufschub) bezüglich der von 1.4.2020 bis 30.6. 2020 fälligen Mietzinse eingeführt.

Das bedeutet, dass der Vermieter Mietzinse, die zwischen 1. April und 30. Juni 2020 fällig werden, bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern kann.

Nur die Miete, oder auch Betriebskosten?

Im Gesetzeswortlaut findet sich der Begriff „Miete“. Dieser Begriff umfasst gem § 15 MRG den Hauptmietzins, die darauf entfallenden Betriebskosten und allfällige besondere Aufwendungen sowie Entgelt für mitvermietetes Inventar.

Außerdem darf der Vermieter die fälligen Mietzinse auch nicht aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.

Der Verzug mit den im genannten Zeitraum fälligen Mietzinszahlungen kann vom Vermieter bis Ende Juni 2022 nicht als Kündigungs- oder Aufhebungsgrund herangezogen werden. Der  Mieter hat daher Zeit, diese Beträge bis zu diesem Zeitraum (mit den gesetzlichen Zinsen von 4 %; siehe dazu unseren Blogbeitrag) nachzubezahlen.

Es muss einen Auslöser für die Nichtzahlung geben.

Der Mieter profitiert von dieser „neuen“ Regelung bzw. Erleichterung aber nur dann, wenn er als Folge der COVID-19-Pandemie „in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich“ (so das Gesetz) beeinträchtigt ist und deshalb die Mietzinse nicht entrichten kann. Eine solche erhebliche Beeinträchtigung wird dann vorliegen, wenn bspw. der Mieter wg. COVID-19 arbeitslos wurde oder seine selbstständige Erwerbstätigkeit nicht ausüben kann. Die Beweislast für diese Tatsache trifft uE die Mieter.

Wenn daher der Mieter durch die COVID-19 Maßnahmen nicht betroffen ist, zB im Gesundheitsbereich arbeitet, dann kann er sich auf diese Ausnahmeregelung nicht berufen und muss die Miete weiter pünktlich bezahlen.

Aber ACHTUNG für alle Mieter!

Diese Regelung ändert nichts an der Fälligkeit der Miete. Das bedeutet, dass ab Fälligkeit des jeweiligen Betrages jedenfalls die gesetzlichen Verzugszinsen (4 % pro Jahr) zu laufen beginnen, auch wenn höhere Zinsen vereinbart sind.

Mieter müssen daher uE die Vermieterseite kontaktieren, und diesen mitteilen, dass der Mietzins derzeit nicht bezahlt werden kann, weil sie durch die Corona-Krise betroffen sind. Die Vermieter wissen ja nicht, aus welchem Grund die Mieter ihren Verpflichtungen nicht nachkommen (können).

Stundungsersuchen können wie folgt aussehen:

Sehr geehrter Herr / sehr geehrte Frau ####!

Ich bin Mieter/Mieterin der Wohnung ###################.

Aufgrund der aktuellen COVID-19-Situation habe ich meinen Arbeitsplatz verloren (oder: darf ich meine selbstständige Erwerbstätigkeit nicht ausüben; eventuell noch näher erläutern). Ich bin daher in meiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt und kann deshalb die Mietzinse nicht entrichten.

Ich ersuche daher aufgrund meiner aktuellen wirtschaftlichen Situation im Zusammenhang mit dem Corona Virus um Stundung sämtlicher bereits fälliger und fällig werdender Mietzinse bis zum 30.06.2020.

Ich ersuche Sie, mir die Stundung zu bestätigen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

#######

Befristete Mietverträge – droht ein Rausschmiss aus der Wohnung?

Endet ein dem Mietrechtsgesetz unterliegender, befristeter (Wohnungs-)Mietvertrag im Zeitraum 30. März 2020 bis 1. Juli 2020 Juli, kann dieser abweichend von § 29 MRG schriftlich bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden.

Bei einem Haupt- oder Untermietvertrag über eine Wohnung (im Anwendungsbereich des MRG) muss sonst jede Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses mindestens drei Jahre betragen.

Hinsichtlich des Schriftlichkeitserfordernisses werden wohl die Grundsätze des § 29 MRG zur Anwendung kommen. § 29 MRG verlangt, dass eine Urkunde, in der Datum oder Fristablauf des Mietverhältnisses von Vornherein bestimmt wird, von beiden Vertragsteilen unterfertigt sein muss oder unterfertigte Anbot- und Annahmeerklärungen derartigen Inhaltes vorliegen müssen.

Diese Voraussetzungen gelten auch für die Verlängerung des Vertrags, bei Nichteinhaltung der Schriftform entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis. E-Mails, die nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen sind, entsprechen mangels Unterschrift nicht der Schriftform (!!).

Eine derartige Vertragsverlängerung muss daher – zur Absicherung des Vermieters (!) – in schriftlicher Form in einer entsprechenden Verlängerungsvereinbarung erfolgen.

Kann jetzt eine Räumungsexekution erfolgen?

Räumungsexekutionen nach § 349 EO sind, um Obdachlosigkeit zu verhindern, auf Antrag des Verpflichteten (ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung) aufzuschieben, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten unentbehrlich ist, es sei denn, die Räumung ist zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich. Vor der Entscheidung über die Aufschiebung ist dem betreibenden Gläubiger Gelegenheit zur schriftlichen Äußerung zu geben.

Unerlässlichkeit für den Vermieter wird wohl dann der Fall sein, wenn ein dringender Eigenbedarf besteht oder der Gläubiger die zu räumende Wohnung bereits weitervermietet hat und dringend auf die Mieteinnahmen angewiesen ist.

Der Aufschub hat mindestens drei Monate zu dauern, sofern nicht das dringende Wohnbedürfnis des Verpflichteten wegfällt. Außerdem erfolgt die Fortsetzung nur auf Antrag des betreibenden Gläubigers, welcher erst nach Beendigung der COVID-19-Maßnahmen, spätestens aber sechs Monate nach Bewilligung des Aufschubs gestellt werden kann.