neue gesetzliche Regelungen für „Wohnungsmietverträge“ iZhg mit Auswirkungen von COVID-19
Müssen Mieter weiterhin Miete bezahlen? TEIL 2
Ein weiteres Bundesgesetz betreffend Begleitmaßnahmen zu COVID-19 betrifft auch Regelungen im ABGB zum Mietvertrag liegt seit 2.4.2020 im Entwurf vor.
Es sieht in § 1 . des 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz (2. COVID-19-JuBG; Seite 18 ff. ) wesentliche Einschränkungen der Rechte von Vermietern von Wohnungen bzw eingeschränkte Rechtsfolgen bei Mietzinsrückständen vor.
Der Gesetzgeber begründet dieses Gesetz im Allgemeinen, durch die entsprechenden Erläuterungen, wie folgt: „In manchen Bereichen reicht das geltende Recht […] nicht vollständig aus, um die im Gefolge der Pandemie aufgetretenen Problemlagen zu lösen. Hier ist daher ein punktuelles und zum größten Teil nur temporäres Einschreiten des Gesetzgebers erforderlich.“
Welche Auswirkungen sich zB bei Geschäftslokalen und deren Mietzahlungen durch COVID-19 ergeben, wurde bereits hier behandelt. Die neue Regelung betrifft das etwaige Mietzinsminderungsrecht iSd §§ 1104 ff ABGB wegen (teilweiser) Unbenutzbarkeit der Bestandsräumlichkeiten nicht.
Ursprüngliche Gesetzeslage
Durch eine qualifizierte Säumnis der Bezahlung des Mietzinses seitens des Mieters ist der Vermieter berechtigt, entweder durch Räumungsklage nach § 1118 ABGB die Aufhebung des Mietvertrags zu fordern oder den Mietvertrag gemäß § 30 Abs. 2 Z 1 MRG zu kündigen.
Für den Mieter hat dies beachtliche Konsequenzen, denn er läuft Gefah, seine Wohnung zu verlieren, wenn er die Miete nicht bezahlt.
Kreis der betroffenen Mieter und Zahlungen durch die Neuregelung
Konkret betroffen von der Rechtsfolgenbeschränkung bei Mietzinsrückständen sind ausschließlich
- Mieter von Wohnungen,
- deren Mieten im Zeitraum von 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig sind bzw. werden und
- denen eine Bezahlung in Folge der COVID-19-Pandemie nicht (vollständig) möglich ist, da ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist.
Zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nennt der Gesetzgeber nachfolgende demonstrative Beispiele in den erläuternden Bemerkungen:
- Ein Kellner oder beim Reiseleiter, dessen Arbeitsverhältnis wegen der Schließung des Restaurant- oder Touristikbetriebs gekündigt wird.
- Ein selbständiger Friseur, der seinen Betrieb schließen muss.
- Eine selbständige Physiotherapeutin, deren Patient/innen nunmehr ausbleiben.
- Ein Selbständiger der seiner Berufstätigkeit nicht mehr nachgehen kann, weil er an COVID-19 erkrankt ist und sich deshalb wochenlang in Spitalsbehandlung oder in berufsverhindernder Quarantäne befindet.
Betroffene Kündigungsmöglichkeiten
Die neue Rechtsfolgenbeschränkung betrifft lediglich die Kündigung und Aufhebung (nach § 1118 ABGB) von Mietverhältnissen durch dem Vermieter aufgrund von bestimmter Zahlungsrückstände.
Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass andere Kündigungsmöglichkeiten, wie nach § 30 Abs 2 Z 2-16 MRG, grundsätzlich weiterhin möglich sind. § 30 MRG beschränkt die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters durch die darin befindliche taxative Aufzählung. Diese sieht etwa eine Kündigungsmöglichkeit vor, wenn der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht.
Andere Kündigungsgründe, sowie die Kündigung oder Aufhebung aufgrund von Rückständen außerhalb des Zeitraums von April bis Juni 2020 sind vom genannten Gesetz nicht betroffen und gelten daher nach wie vor.
Außer Kraft treten.
Der Kündigungs- bzw. Räumungsausschluss des § 1 2. COVID-19-JuBG tritt mit Ablauf des 30. Juni 2022 wieder außer Kraft. Ab 1. Juli 2022 hat der Vermieter das Recht, eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung auf den Rückstand aus der Zeit von April bis Juni 2020 zu stützen. Begründet wird dieses außer Kraft treten damit, dass davon ausgegangen werden kann, dass „spätestens nach zwei Jahren sämtliche wirtschaftlichen Folgen der nunmehrigen Pandemie wieder abgeklungen sind“.
Sollte jedoch nach dem 30. Juni 2022 auf Grund eines, dann immer noch bestehenden Mietzinsrückstands aus den Monaten April, Mai oder Juni 2020, ein Kündigungs- oder Räumungsverfahren eingeleitet werden, besteht die Möglichkeit die Kündigung bzw Vertragsauflösung noch durch Zahlung des Mietzinsrückstands bis vor Schluss der Entscheidung des Gerichtes erster Instanz abwenden zu können. Dies setzt voraus, dass den Mieter kein grobes Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft.
Die vorgeschlagene Regelung lautet:
Beschränkung der Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen bei Wohnungsmietverträgen
§ 1. Wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom l. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, kann der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.
Einschränkung der gerichtlichen Geltendmachung von rückständigen Beträgen
Um einen in finanzielle Schwierigkeiten geratenen Mieter, weiter zu schützen, sieht § 1 2. COVID-19-JuBG für Zahlungsrückstände des Wohnungsmieters aus dem wirtschaftlich hauptbetroffenen Zeitraum von April bis Juni 2020 eine weitere Sonderregelung vor.
Demnach gibt es einen vorübergehenden Ausschluss der Möglichkeit der gerichtlichen Geltendmachung der Rückstände bis zum Ablauf des Jahres 2020.
Es handelt sich daher um eine Aussetzung der Klagbarkeit und keine Verschiebung der Fälligkeit. Dies führt auch dazu, dass die Bestimmung keine Auswirkung auf den Zinslauf hat. Die Tatbestandselemente sind für die gerichtliche Geltendmachung von rückständigen Beträge identisch zu jeden oben genannten.
Konsequenz für von der Corona-Krise betroffene Mieter
Als Resümee ergibt sich, dass betroffene Mieter (Achtung der Kreis ist eingeschränkt, siehe oben) bis zum 31.12.2020 Zeit haben um die Miete „nachzuzahlen“.
Freilich samt Zinsen. Die Zinsen sind aber wiederum mit 4 % p.a. beschränkt.
Im Übrigen dürfen Vermieter die einbehaltene Kaution nicht zum Ausgleich der Mietrückstände verwenden.
Zusätzlich profitieren betroffene Mieter unter Umständen von den Erleichterungsregelungen des § 3 2. COVID-19-JuBG über Verzugszinsen und Inkassokosten.
Genaueres hierzu erfahren Sie in einem weiteren Beitrag, den wir auf der Homepage veröffentlichen werden.
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