COVID-19: Müssen Mieter weiterhin Miete bezahlen?

Die Medien berichten umfassen über COVID-19 und auch die Auswirkungen auf Mietverhältnisse. Wenn ein Mieter von der „Seuche“ (§ 1104 ABGB) betroffen ist, dann muss er keine Miete bezahlen.

In der Presse (diepresse.com) vom 15.03.2020 hat Prof. Vonkilch (Innsbruck) diese Meinung vertreten. Auch in der Wiener Zeitung und im Kurier fanden sich Artikel dazu.

Auch § 1096 ABGB betrifft „Beeinträchtigungen des Mietobjektes“, jedoch außerhalb der „außerordentlichen Zufälle“ des § 1104 ABGB, zB bei Wartungs- und Reparaturarbeiten durch den Vermieter oder Schimmelbildung, für die der Vermieter verantwortlich ist.

§ 1104 ABGB verweist eindeutig auf eine „Seuche“, die sich auf die Benutzbarkeit des Miet- oder Pachtobjektes auswirkt.

COVID-19 und die Auswirkungen als Anwendungsfall: unseres Erachtens ist dies mit einem klaren JA zu beantworten.

Nach der Judikatur lösen elementare Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemand Ersatz erwartet werden kann, die Mietzinsminderungs- bzw. Mietzinsenfallsregelung aus. Dies wird wohl bei COVID-19 und den Folgen daraus, die sich unmittelbar auf die Nutzung der Mietobjekten (zB Geschäftslokalen, die nicht mehr betreten werden dürfen und daher nicht aufsperren dürfen), der Fall sein.

Anzeigepflicht / Anzeigeobliegenheit (§ 1108 ABGB):

Den Pächter trifft die Obliegenheit bzw. Verpflichtung, den Umstand dem Vermieter / Verpächter / Bestandgeber unverzüglich anzuzeigen. Nach einer Rechtsmeinung ist diese Bestimmung nur auf das Pachtverhältnis anzuwenden. Judikatur zu diesem Thema und zur Unterscheidung, ob auch Mieter die Anzeigeobliegenheit trifft, gibt es mW nicht.

Auch ist oft die „Einteilung“ eines Bestandverhältnisses, inbes. zB in Einkaufzentren in „Miete“ oder „Pachtnicht ganz einfach, zB wenn der Bestandnehmer auch Einrichtung etc… „mietet“. Es kann sein, dass es sich dann um ein Pachtverhältnis handelt, und es geboten ist, den Verpächter zu informieren.

Ich empfehle jedoch auch Mietern, sohin allen Bestandnehmern, schon auch aus Fairnessgründen, den Vermietern die Inanspruchnahme des Rechts aus § 1104 ABGB mitzuteilen.

§ 1108 ABGB.
„Behauptet der Pächter den Erlaß des ganzen Pachtzinses oder eines Teiles davon entweder aus dem Vertrage oder aus dem Gesetze; so muß er dem Verpächter ohne Zeitverlust den geschehenen Unglücksfall anzeigen, und die Begebenheit, wenn sie nicht landkundig ist, gerichtlich, oder wenigstens durch zwei sachkundige Männer erheben lassen; ohne diese Vorsicht wird er nicht angehört.

Nachweispflicht des Ereignisses?
Es ist daher mE davon auszugehen, dass COVID-19 und die Maßnahmen „landkundig“ sind, und die ein Nachweis, dass eine „Seuche“ iSd § 1104 vorliegt, und sich auf das Bestandobjekt auswirkt nicht zu erbringen ist. Mieter / Bestandnehmer / Pächter ersparen sich daher die „zwei sachkundigen Männer„, die diese Umstände erheben.

Anzeigepflicht / Anzeigeobliegenheit
Es ist jedoch notwendig, dass sich Mieter / Pächter / Bestandnehmer unverzüglich an den Vermieter / Verpächter / Bestandgeber wenden, und vom Recht, das § 1104 ABGB gibt, Gebrauch machen. Tun diese das nicht, oder ist es nicht nachweisbar, dann verlieren die Mieter / Pächter / Bestandnehmer den Anspruch. Zur Unterscheidung „Mieter / Pächter“ siehe auch oben.

„Beschränkte Gebrauchsmöglichkeit“?

Wenn der Mieter / Pächter / Bestandnehmer trotz des Elementarereignisses weiterhin „beschränkten Gebrauch“ behält, dann wir diesem nur ein verhältnismäßiger Teil der Miete / des Pachtzinses / des Bestandszinses erlassen. Es wird daher immer auf den Einzelfall ankommen, ob eine Zahlungspflicht vollständig oder nur teilweise entfällt.

Auswirkung auf das Miet- / Pacht- / Bestandverhältnis

Aus einer Entscheidung des OGH aus 1955 ergibt sich, dass der Vertrag an sich aufrecht bleibt, und nur die Zahlungsverpflichtung (teilweise bei „Teilbrauchbarkeit“) ausgesetzt ist.
„Ist der Mieter an der Benützung seiner Wohnung infolge der Beschlagnahme derselben durch die Besatzungsmacht gehindert, so stellt dies einen außerordentlichen Zufall dar. Das Bestandverhältnis selbst bleibt aufrecht.“

Ob dem Vermieter / Verpächter / Bestandgeber ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, ist mE derzeit noch ungewiss. Aber es wird wohl so sein, dass aufgrund der derzeitigen Situation ein Vermieter / Verpächter / Bestandgeber eher am Vertrag festhalten wird, denn kurzfristig einen neuen Mieter / Pächter / Bestandnehmer zu finden, wird nahezu unmöglich sein, da jeweils die gesamte Branche betroffen ist.

Parteienvereinbarung – Kann dieses Recht im Vertrag ausgeschlossen sein?

Besonders wichtig ist, dass uU im Miet- / Pacht- / Bestandvertrag eine Regelung enthalten ist, die die Anwendbarkeit des § 1104 ABGB ausschließt. Der OGH hat sich dazu in einem Fall eines Leasingvertrages wie folgt geäußert:

„Der Verlust der Gebrauchsfähigkeit der in Bestand genommenen Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Wetterunbilden, trifft den Eigentümer. Der Mieter kann diese Gefahren vertraglich auf sich nehmen. „

Es ist daher im Einzelfall zu prüfen, ob uU aus Überlegungen, dass sich beim Abschluss des Mietvertrages um ein Gründungsgeschäft handelt (ein Unternehmer schließt als einen der ersten Verträge zur Gründung seines Unternehmens den Miet- / Pacht- / Bestandvertrag ab), und damit die Regelungen des KSchG anwendbar sind, oder ob die Regelung an sich uU sittenwidrig iSd Regelungen des ABGB sein könnte.

Wenn ein Mieter / Pächter / Bestandnehmer „alle Gefahren“ auf sich genommen hat, dann ist jedoch uU auch die „Seuche“ des § 1104 ABGB nicht mitumfasst (§ 1106 ABGB; RS0020778)

Betriebskosten

Es besteht mE die Verpflichtung weiterhin die Betriebskosten zu bezahlen. Das Recht nach § 1104 ABGB bezieht sich nur auf die Miete / das Pachtentgelt / das Entgelt. Es entfällt die Zahlungsverpflichtung (teilweise) gegenüber dem Vermieter / Verpächter / Bestandgeber, jedoch nicht gegenüber dem Strom- oder Erdgaslieferunternehmen.

Wenn jedoch nur ein eingeschränkter Betrieb (oder auch gar kein Betrieb) im Lokal / der Geschäftsräumlichkeit herrscht, dann wird der Verbrauch sinken. Es ist daher sinnvoll, die Lieferanten dieser Dienste zu kontaktieren, und die monatlichen Akontozahlungen mit diesen zu diskutieren und eine Reduktion im Einzelfall zu vereinbaren.

Allgemeines

Das Recht aus § 1104 ABGB hat in den letzten Jahren ein „Dasein als Mauerblümchen“ gefristet, und wird nun aktueller den je.

Wir empfehlen allen Mieter / Pächtern / Bestandnehmern, die Vermieter / Verpächter / Bestandgeber zu informieren, dass durch COVID-19 eine (teilweise) Unbenutzbarkeit des Miet- / Pacht- / Bestandobjektes aufgrund der behördlichen Regelungen gegeben ist, und die Zahlung des Entgelts (teilweise) ausgesetzt.

Bleiben Sie gesund! Wir stehen Ihnen für Fragen gerne zur Verfügung.

3 replies

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  1. […] sich zB bei Geschäftslokalen und deren Mietzahlungen durch COVID-19 ergeben, wurde bereits hier behandelt. Die neue Regelung betrifft das etwaige Mietzinsminderungsrecht iSd §§ 1104 ff ABGB […]

  2. […] dies betrifft sowohl Mieter als auch Vermieter von Wohnungen in erheblichem Ausmaß! … eine Regelung zur „Mietzinsminderung“ iSd §§ 1104 ff ABGB wegen Nichtbenutzbarkeit des Mietgegenstandes wegen einer Seuche ist damit nicht getroffen […]

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