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Start Aktuelles VwGH (29.3.2017) – Hauptwohnsitzbefreiung bei Eigenheimverkauf

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VwGH (29.3.2017) – Hauptwohnsitzbefreiung bei Eigenheimverkauf

Hauptwohnsitzbefreiung: Eigenheim und „Grund und Boden“ in jenem Ausmaß, welches üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist; darüberhinausgehender Anteil (Grund und Boden) ist steuerpflichtig.


Der Fall vor dem VwGH:

Am 31.5.2012 veräußerte jemand sein „Eigenheim“; die bebaute Fläche betrug 317 m2 und die Gesamtfläche betrug 3.646 m2. Zu diesem Zeitpunkt galt bereits die Immobilienertragsteuer.

Das Finanzamt war der Meinung, dass die Hauptwohnsitzbefreiung (von der Immobilienertragsteuer) nur für das Gebäude und einen Teil des Grundstückes (bis 1.000 m2 – EstRL 6634 – gelte, sodass der „Grund und Boden“, der über 1.000 m2 betrage, der Immobilienertragssteuer (derzeit 30 % vom „Gewinn“, bei pauschaler Berechnung bei sog. Altvermögen werden die Anschaffungskosten mit 86 % berechnet, sodass 4,2 % des Verkaufserlöses als Steuer fällig werden (30% von 14 % Gewinn).

Das Bundesfinanzgericht war anderer Meinung, und legte dar, dass „Eigenheime samt Grund und Boden“ von der Immobilienertragsteuer befreit sind, und eine größenmäßige Beschränkung dem Gesetz nicht zu entnehmen sei.

Das Finanzamt brachte eine ordentliche Revision ein, und nun hat der VwGH den Fall entschieden.

Es ist das „Eigenheim“ zu bestimmen. Dazu greift der VwGH auf § 18 Abs. 1 Z 3 lit b EStG zurück.

Ebenso ist der unbestimmte Gesetzesbegriff „samt Grund und Boden“ auszulegen. Es sollen laut den Gesetzesmaterialien (nach der Neuregelung im Jahr 2012) „wie bisher Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden“ von der Besteuerung ausgenommen werden.

Zur Stammfassung des § 30 EStG 1988 – sohin vor der Änderung und Einführung der „Immobilienertragsteuer“ (als besondere Einkommensteuer) (Erläuterungen zur Regierungsvorlage) - wird ausgeführt, dass die Steuerbefreiung auch für den „Grundanteil bzw. den Grund gelte, der üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist.

Dies hat der VwGH bereits in einem Erkenntnis vom 18.12.2001 (98/15/0019) behandelt. Danach bildet bei einem bebauten Grundstück das Gebäude mit Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut. Es gehört dazu auch die das Gebäude umgebende Fläche, welche nach der Verkehrsauffassung zusammen mit dem Gebäude als Einheit „bebautes Grundstück“ angesehen wird.

Es ist daher der „Grund und Boden“, der iSd Hauptwohnsitzbefreiung von der Immobilienertragsteuer befreit ist, derjenige „Grund und Boden“, der dem begünstigten Eigenheim in jenem Ausmaß zuzuordnen ist, das üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist, erfolgt nach der Verkehrsauffassung.

Der VwGH (Volltext) hat daher die Entscheidung des BFG wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes aufgehoben, da das BFG davon ausgegangen ist, dass es keine(rlei) größenmäßige Beschränkung gibt.


Die Entscheidung des VwGH bringt mE noch immer keine (definitive) Klarheit.

  1. Es wurde zwar klargestellt, dass eine „größenmäßige Beschränkung“ auf den Grundanteil, der üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist, in der Hauptwohnsitzbefreiunginkludiert“ ist.
  2. Es ist aber der Verkehrsauffassung überlassen, welche konkrete Größe dies ist, sodass uU auch Grundanteile, die 1.000 m2 übersteigen von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sein können.
  3. Die EStRL 6634 können als „Auslegungshilfe“ herangezogen werden, sodass Grundstücksteile von weniger als 1.000 m2 mit großer Wahrscheinlichkeit in die Hauptwohnsitzbefreiung fallen.

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